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        華創證券:保利地產銷售暫弱 拿地略轉積極
        0人瀏覽 2019-12-09 16:11

          樂居財經訊 李禮 12月9日,華創證券發布保利地產(600048)2019 年 11 月銷售數據點評。

          事件:

          12 月 8 日,保利地產公布 11 月銷售數據,11 月實現簽約金額 325.0 億元,同比-3.0%;實現簽約面積 242.1 萬平方米,同比+3.7%。11 月新增建面 326.0 萬平方米,同比+118.4%;總地價 91.4 億元,同比+35.9%。

          點評:

          11 月銷售 325 億、同比-3%,1-11 月 4,197 億、同比+14%,保持穩增

                 11 月,公司銷售金額 325.0 億元,環比-19.6%,同比-3.0%,較上月-33.0pct;銷售面積 242.1 萬平米,環比-14.5%,同比+3.7%,較上月-30.5pct,高于我們高頻跟蹤的 45 城 11 月成交面積同比-4.5%;銷售均價 13,427 元/平米,環比-6.0%,同比-6.5%。1-11 月累計銷售金額 4,197.2 億元,同比+14.0%;累計銷售面積 2,818.8 萬平米,同比+14.2%;累計銷售均價 14,890 元/平米,較 18 年均價上漲 1.7%。11 月公司銷售暫時走弱,但 1-11 月累計同比繼續穩增,考慮到 12 月仍處于低基數區間,并鑒于公司土儲豐富、年末推盤穩定,布局主要位于供需關系較緊張的一二線城市,在當前一二線市場相對穩定的背景下,預計 19 年全年銷售仍將保持穩增。

          11 月拿地金額同比+36%,拿地面積同比+118%,拿地低位略轉積極

          11 月公司在太原、佛山、大連、福州、長春、邢臺、舟山等 9 城共獲取 9 個項目,對應新增建面 326.0 萬平米,環比+96.1%,同比+118.4%,其中新增權益建面占比 64.5%;對應總地價 91.4 億元,環比+6.4%,同比+35.9%,拿地額占比銷售額 28.1%,較上月上升 6.9pct。平均樓面價 2,803 元/平米,環比-45.8%,較 18 年拿地均價-55.0%,主要源于公司在舟山市和鄒城市兩幅商業用地、以及在福州閩侯縣、西雙版納兩幅商住用地;樓面價較低。11 月公司拿地繼續注重全國均衡布局并且拿地城市能級有所下沉。1-11 月公司共獲 99 個項目,新增建面 1,986.9 萬平米,同比-32.9%;對應地價 1,172.9 億元,同比-37.5%;平均樓面地價 5,903 元/平米,較 2018 年-5.2%;拿地額占比銷售額為 27.9%,拿地均價占比銷售均價 39.6%,較 18 年下降 2.9pct。公司 1-11 月新增項目一二線及城市圈占比有所提升,但拿地成本略有下降。

          投資建議:銷售暫弱,拿地略轉積極,維持“強推”評級

          公司積極變革始于 16 年,目標方面,董事長宋廣菊提出未來三年重回行業前三,顯露央企龍頭氣魄;激勵方面,17 年推出大力度跟投方案,領銜央企最高水平,消除激勵不足詬病;資源整合方面,中航集團旗下地產項目收購完成,保利置業股權收購也有突破性進展,彰顯資源整合優勢;16-19 年,公司積極拿地,重點布局一二線及城市圈,拿地結構優化的同時成本穩中有降,同期公司銷售保持快增,目前業績已進入豐收期。此外,保利物業港股上市在即,有望增厚公司估值。我們維持公司 2019-21 年每股收益預測至 2.06、2.47、3.00元,目前 19-20 年 PE 為 7.3 和 6.1 倍,18A、19E 股息率分別達 3.3%和 4.3%,維持目標價 20.62 元,維持“強推”評級。

          風險提示:房地產行業調控政策超預期收緊及行業資金超預期收緊。

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